غرامات مالية وأحكام بالسجن في حق المرقين العقاريين المتلاعبين
منع التسبيق المالي قبل تحرير العقود وإلزام المرقين باحترام آجال إنجاز وتسليم السكنات
صدت وزارة السكن والعمران الباب أمام عمليات الاحتيال، التي كان يتعرض لها المواطنون في عمليات شراء سكنات على التصاميم، حيث أقدمت الوزارة على وضع شروط وضوابط لعمليات البيع على التصاميم، بداية من مراجعة صيغة عقد البيع مرورا بكيفيات الدفع وآجالها، ومنع إقامة أي علاقة مالية بين المرقي وزبونه قبل تحرير العقد الرسمي، وصولا الى العقوبات التي تسلط على المرقي في حالات الإخلال والتي تصل حد السجن مابين شهرين الى سنتين ودفع غرامات مالية تصل قيمتها الـ100 مليون سنتيم، ناهيك عن الضمانات التي سترافق عقد البيع على التصاميم.
- المشروع التمهيدي للقانون المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية، والذي يشكل أحد نقاط جدول أعمال مجلس الحكومة المقرر اليوم، جاء فيه أن أحكامه الجديدة ترمي الى معالجة نقاط الضعف، منها غياب التدابير والآليات ذات الطابع القانوني التي من شأنها تأطير العمليات التي تدخل في إطار البيع على التصاميم وكذا تلك المتعلقة بالتزامات المرقين العقاريين، لاسيما في مجال إنهاء المشاريع أو احترام آجال الإنجاز، الأمر الذي أدى الى ضرورة اقتراح تعزيز صيغة البيع على التصاميم بعقد جديد يكون أكثر ملاءمة للترقية العقارية، التي يطلق عليها الترقية الحرة، والمتمثل في عقد الحجز الذي يسمح للمقتنين والمرقين العقاريين على حد سواء بالمبادرة بمشاريعهم العقارية بدون تكريس تحويل الحقوق العقارية قبل أو خلال إنجاز البنايات.
- الى جانب ذلك يرمي مشروع القانون الى توفير شروط ظهور مرقيين عقاريين حقيقيين قادرين على المشاركة بصفة هامة في العصرنة التدريجية لمدننا، خاصة وأن المرقي أضحى حلقة هامة في سلسلة إنجاز مشاريع السكن العمومي، كما يهدف الى إخضاع ممارسة هذا النشاط الى اعتماد مسبق يشترط قبل تسليمه التحقق والموافقة على الوسائل والمؤهلات المهنية للمرقي، على أن يتم تسجيل المرقين العقاريين في جدول وطني، يمسك على مستوى وزير السكن والعمران.
- كما يؤسس مشروع القانون لاستحداث مجلس أعلى للمهنة يسهر على سيرها الحسن والبث في أي مسألة تتعلق بالمهنة بموجب إخطار من السلطات العمومية أو بمبادرة خاصة، وعلى اعتبار أن العلاقات التي تربط المرقي العقاري بزبونه غير كافية وغير عملية، تقرر تحديد إطار تدخل المرقي العقاري، وذلك بتحديد الإلتزمات الواقعة على عاتق المرقي والأخرى الواقعة على عاتق المقتني للسكن قصد الحفاظ على مصالح الطرفين.
- ومن بين التزامات المرقي العقاري عدم مطالبته أو قبوله بأي تسبيق أو إيداع مهما كان شكله قبل توقيع عقد البيع على التصاميم ويشترط في التوقيع الاكتتاب المسبق للضمان، وأي تأخر يلاحظ في التسليم الفعلي للعقار موضوع عقد البيع على التصاميم يؤدي الى عقوبات التأخير يتحملها المرقي، ويتكفل نص التنظيم تحديد مبلغ وآجال عقوبة التأخير وكذا كيفيات دفعها.
- في ذات السياق تحدد آجال تنفيذ الأشغال الضرورية لإصلاح عيوب البناء وحسن سير عناصر تجهيزات البناية بموجب العقد المبرم بين الطرفين، وفي حال زوال كل بناية أو جزء منها جراء عيوب البناء، أو جراء النوعية الرديئة للأرضية تقع المسؤولية على مكاتب الدراسات والمقاولين المتدخلين الذين لهم صلة بالبناية وذلك لمدة لا تقل عن 10 سنوات كاملة، ويتوجب على المرقي أن يلتزم بمسؤوليته المدنية في المجال العقاري لفائدة زبائنه، وضمن هذا الإطار يلتزم بمطالبة مكاتب الدراسات والمقاولين وشركائه الآخرين بكل الضمانات والتأمينات القانونية المطلوبة.
- أما المكتتب أو المقبل على اقتناء سكن وفق صيغة البيع على التصاميم فيلتزم باحترام بنود نظام الملكية المشتركة وتسديد كل المساهمات التي تقع على عاتقه بعنوان التسيير والحفاظ على العقار الذي يملكه، وتبقى مسؤوليته كاملة اتجاه أي شخص بشغل العقار بمحض إرادته، ويلتزم المكتتب في عقد البيع على التصاميم بدفع التسديدات التي تقع على عاتقه في الآجال المنصوص عليها، وفي حالة عدم التسديد يحتفظ المرقي العقاري بحق توقيع عقوبة على المبلغ المستح .
- وينجم عن عدم تسديد دفعتين متتاليتين إلغاء العقد بحكم القانون بعد إخطارين مدة كل واحد منهما 15 يوما يبلغان عن طريق محضر قضائي لا يتم الرد عنهما، إضافة للتأمينات المطلوبة في التشريع، يلتزم المرقي العقاري الذي يشرع في إنجاز المشروع العقاري من أجل بيعه قبل إنهائه بإكتتاب ضمان الترقية العقارية لدى صندوق الضمان.
- يوكل لصندوق الضمان مهمة السهر على وضع الضمانات والتأمينات التي يلتزم بها المرقون العقاريون عند الاكتتاب، ويؤدي سحب شهادة الاعتماد من المرقي العقاري الى حلول صندوق الضمان مكان المقتنين ويعطيه حق متابعة عمليات إنهاء البنايات بتوكيل المهمة لمرق آخر، في المقابل يمنع على كل مقتن مواصلة إنهاء البناء، بدلا من المرقي العقاري الذي كان موضوع سحب شهادة الاعتماد.
- وقد تضمن مشروع القانون المحدد للقواعد المسيرة لنشاط الترقية العقارية، والذي من شأنه أن يضبط العلاقة بين المرقين العقاريين والمواطنين المقتنين لسكنات في مشاريع أوكلت إليهم، خاصة صيغة البيع على التصاميم مجموعة من العقوبات الردعية في حق كل مرق يخالف أحكام التشريع الجديد ويعمل دون ترخيص، إذ تعرض هذه الأخيرة صاحبها لغرامة مالية تقدر بمائة ألف الى مليون دينار، وكل بيع يخالف فيه المرقي أحكام القانون يعرض فيه نفسه لعقوبة السجن من شهرين الى عامين وغرامة مالية تقدر بـ100 ألف دينار الى مليون دينار، و يعاقب كل مرق يطلب أو يقبل تسبيق أو إيداع أو إكتتاب قبل توقيع عقد البيع على التصاميم أو عقد الحجز بالسجن من شهرين الى عامين وغرامة مالية تصل الى 100 مليون سنتيم.