هكذا يتم تحديد سعر العقارات من طرف مصالح الضرائب!

– الإجراء يشمل العقارات المبنية والقديمة غير المبنية
– اعتماد 40 بالمائة من سعر البيع عند صعوبة تحديد سعر الاقتناء

أقرت مصالح الضرائب طريقة جديدة لحساب الربح الرأسمالي الناتج عن بيع العقارات المبنية وغير المبنية الخاضعة للضريبة على الدخل الإجمالي (إي أر جي)، وذلك في الحالات التي يصعب فيها معرفة السعر الأصلي للعقار عند الاقتناء أو قيمة إنشائه.
ويأتي هذا الإجراء لتسهيل حساب الضرائب على العقارات القديمة أو تلك الناتجة عن تقسيم ملكيات عائلية أو تحويلات غير موثقة، أو عندما لا يظهر سعر العقار في الوثائق الرسمية مثل دفاتر الملكية. ووفق التعليمة الجديدة، يتم اعتماد 40 بالمائة من سعر البيع كقيمة تقديرية لسعر الاقتناء أو قيمة الإنشاء لحساب الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة.
كما أشارت مصالح الضرائب إلى أن أي مصاريف تتعلق بالاقتناء أو الصيانة أو التحسينات التي قام بها البائع، حتى لو كانت مثبتة بالمستندات، لا تُحسب عند اعتماد هذا السعر التقديري، مع العلم أن هذا التعديل يهدف إلى تبسيط الإجراءات القانونية وضمان التزام واضح لدى البائعين عند حساب الضرائب.
وبحسب تعليمة صادرة عن مديرية الضرائب بوزارة المالية بتاريخ 04 مارس 2026 وتحمل الترقيم 09/2026، اطلعت عليها “الشروق”، أوضحت مصالح المالية طريقة احتساب الربح الرأسمالي الناتج عن بيع العقارات المبنية وغير المبنية الخاضع للضريبة على الدخل الإجمالي (إي أر جي).
وقد وجهت الوزارة هذا التعميم إلى مديرة المؤسسات الكبرى، والمديرين الإقليميين للضرائب، ومديري الضرائب على مستوى الولايات، كما تم اطلاعه من قبل المفتش العام للخدمات الجبائية ورؤساء الأقسام والمديرين المركزيين، في إطار تطبيق المادة 9 من قانون المالية لسنة 2026، المعدلة للمادة 78 من قانون الضرائب المباشرة والرسوم المماثلة.
وأوضحت الوزارة أن التعديلات تأتي لتسهيل عملية تحديد الربح الرأسمالي من بيع العقارات، خاصة في الحالات التي يكون فيها العقار قديما أو ناتجا عن تقسيم ملكيات عائلية أو تحويلات غير موثقة رسميًا، أو عندما لا يُسجل سعر العقار في المستندات الرسمية مثل دفاتر الملكية، ما يجعل عملية احتساب الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة صعبة على مصالح الضرائب.
وبموجب المادة 78 الجديدة من قانون الضرائب، يتم في حال عدم إمكانية تحديد سعر الاقتناء أو قيمة الإنشاء للعقار اعتماد سعر تقديري يعادل 40 بالمائة من سعر البيع كأساس لحساب الربح الرأسمالي.
ولتوضيح هذه الآلية، قدم التعميم مثالا عمليا يتعلق بعقار مبني تم اقتناؤه عام 1969، ولم يُسجل سعر الاقتناء في وثيقة الملكية، ويباع بمبلغ 10.000.000 دينار في هذه الحالة، يتم احتساب السعر التقديري للاقتناء بمقدار 4.000.000 دينار، أي 40 بالمائة من سعر البيع، ويصبح الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة على نحو 10.000.000 – 4.000.000 – أي رسوم أو ضرائب أو مصاريف مبررة قانونيا عند البيع.
كما شددت الوزارة على أن المصاريف المتعلقة بالاقتناء أو الصيانة أو التحسينات التي قام بها البائع، حتى لو كانت مبررة ومستندة، لا تُحتسب عند اعتماد السعر التقديري.
وأشارت التعليمة إلى أن هذه الأحكام دخلت حيز التنفيذ ابتداءً من 1 جانفي 2026، مؤكدة على ضرورة نشر التعميم على نطاق واسع، وضمان تطبيقه من قبل جميع مصالح الضرائب، وإبلاغ الوزارة في الوقت المناسب بأي صعوبات قد تظهر في أثناء التنفيذ.
وقد وقع التعميم من قبل رئيس قسم التشريع والتنظيم والشؤون القانونية، ليكون مرجعا رسميا في إجراءات احتساب الربح الرأسمالي للعقارات الخاضعة للضريبة على الدخل الإجمالي.