.. كل شيء عن الدفع والكراء والخدمات والملكية

تطرق المدير العام للمؤسسة الوطنية للتسيير العقاري لسكنات البيع بالإيجار “جاست إيمو”، دحماني جلال الدين، في حوار خص به “الشروق” إلى قضايا رئيسية تهم المستفيدين من سكنات “عدل”، في مقدمتها الأحكام القضائية الخاصة بإلغاء أعباء الخدمات التي تقدمها الشركة ومسألة التأخر في تسديد الأقساط الشهرية ومصير عمليات تبادل السكنات بين المواطنين وكذا استئجارها، فضلا عن إجراءات بيع السكنات وآليات تسوية إشكالية تسديد الأقساط المالية الشهرية عن طريق البنك، والتي تثقل كاهل المكتتبين شهريا ومسائل أخرى سيفصّلها في هذا الحوار .

يعاني المكتتبون من الاكتظاظ أثناء عملية تسديد الأقساط المالية الشهرية على مستوى البنوك، هل فكرتم في إيجاد حل للإشكال؟
نعم، تمّ التكفل بهذه العمليات من خلال التوجه للرقمنة وسيتم بدءا من العاشر مارس، أي الجمعة المقبل، فتح لأول مرة عملية الدفع عن طريق النت بواسطة تطبيق جديد يمكّن المكتتب من تسديد أقساطه الشهرية من هاتفه ومن أي مكان كان، كما يمكنه تسليم وصلات التسديد بنفس الطريقة، وبالإضافة إلى ذلك يمكنه التسديد الإلكتروني عن طريق البطاقات الإلكترونية على مستوى الأحياء وهي خدمات مجانية رغم غلاء كلفتها بالنسبة للشركة .

أغلب المكتتبين يشتكون من مشكل تعطل المصاعد، ما تعليقكم؟
أولا، أغلب مشاكل المصاعد سببها السكان الذين لا يحترمون ضوابط استعمالها وتركها في أيدي الأطفال الذين يستعملونها للعب رغم كلفة إصلاحها الباهظة ورغم أننا لجأنا في عملية شراء المصاعد إلى النوعية المتوسطة التي يصل مبلغ شرائها إلى مليار سنتيم والتي لا تكلف عمليات إصلاحها أموالا باهظة، لوفرة قطع الغيار وبأسعار معقولة، حيث يدفع المواطن 170دج فقط شهريا، مقابل خدماتها، وقد تقرر منذ عامين فقط فتح صندوق خاص رصد فيه مبلغ 400 مليار سنتيم من أجل ضمان الصيانة الدورية للمصاعد ولتجهيزات أخرى، وذلك على المدى البعيد.

هل يستفيد أصحاب سكنات عدل من إجراءات التأمين؟
نعم، السكنات مؤمنة ويستفيد المكتتب من تعويضات في حالة الكوارث الطبيعية، والمعنيون بها غالبا أصحاب الطوابق الأخيرة من العمارات أو أصحاب السكنات الأرضية المعرضون للتسربات المائية وفي حالة الحرائق أو في حالة الوفاة والجرح الناجم عن الحرائق أو بسبب سقوط أجزاء البنايات على الضحايا أو في حالة سرقة بعض التجهيزات التابعة للسكن أو العمارة، بالإضافة إلى التعويضات عن الأضرار التي يجدها المكتتبون داخل سكناتهم، كالتسربات المائية أو عدم صلاحية الجدران أو غيرها من الأضرار شريطة التبليغ عنها، حيث تكلف لجنة خبراء لتقييم الأضرار ورفع الملف لشركة التأمين التي بدورها ترسل مبلغ التعويض للشركة التي تقوم بتعيين فريق عمل للتكفل بإصلاح الأضرار، وهذا مقابل مبلغ تأمين شهري يقدمه المكتتب ضمن الأعباء الشهرية يقدر بـ120دج في حين تقدم «جاست إيمو» مبلغا شهريا يقدر بـ320 دج عن كل سكن لشركة التأمين .

ما عدد القضايا المرفوعة أمام المحاكم لإلغاء أعباء الخدمات المقدمة من مؤسستكم؟
هناك نحو 300 قضية عبر الوطن بين تلك التي فصل فيها لصالح المكتتبين وأخرى جاءت أحكامها لصالح مؤسسة “جاست إيمو” وثالثة جزء منها لصالح المؤسسة وجزء آخر لصالح المواطن، وفي نفس العمارة، كما حدث بولاية عنابة، لكن أنوه إلى شيء، وهو أنه وعلى إثر هذه الأحكام، فإن المكتتب سيحرم من عديد الخدمات كالإنارة داخل العمارة، لأن المؤسسة هي من تسددها ورمزية وهي تقدرها بـ120دج شهريا وستتوقف المصاعد بسبب قطع الكهرباء وكذا صيانتها في حال الأعطاب والتي تكلف المكتتب شهريا 170دج فقط، بالإضافة إلى توقف مضخات الماء، وهي تكلف الشركة 14 ألف دج كل شهرين كأعباء كهرباء عن كل عمارة، وعمليات التنظيف وتطهير الأقبية وغيرها من الأعباء التي ستكلف المكتتب مبالغ تفوق ما يدفعه لشركة “جاست إيمو”.
والمشكل الأكبر هو أن المواطن قد يجد إشكالا في تسديد الوصلات البنكية الشهرية، لأنه غير مخول بذلك قانونيا والشركة هي المخولة بالعملية التي تضم بالإضافة إلى التحصيلات المالية الاحتفاظ بكل الوثائق التي تثبت تسديده للأقساط المالية لعدة سنوات، وهي عملية يمكن أن تسبب له مشاكل في الحصول على العقود النهائية، لأن المشرف عليها طاقم عمالي كامل على مستوى المؤسسة .
وأود أن أقول إن من يقف وراء العملية هي جمعيات الأحياء التي تأسست من أجل المساعدة وهي ذات طابع اجتماعي وليس لها حق التقاضي لكنها باتت تدفع المكتتبين للمطالبة بإلغاء الأعباء وبعضها طلبت من منخرطيها دفع مبالغ تصل إلى ألفي دينار شهرية، لكن الزبون حر في قراراته وهو أدرى بحقوقه.
ونحن لا ننكر أنه ربما هناك نقائص لأن الكمال لله، خاصة أن الشركة تأسست لتسيير برنامج عدل 1 الذي يضم 55 ألف وحدة سكنية فقط واليوم هي تسيّر قرابة 400 ألف وحدة بطاقم عمالي يقدر بـ2500 مستخدم وهذا في انتظار استكمال باقي السكنات لترتفع الحظيرة السكنية إلى قرابة 800 ألف سكن ولهذا فإن هناك إعادة هيكلة داخل المؤسسة كما أعلن عنها وزير القطاع منذ أيام.

أين وصلت عملية التحصيل المالي للشركة؟
بالنسبة لبرنامج 55 ألف سكن التي تدخل في إطار برنامج عدل 1، فالعملية وصلت إلى نسبة 94 بالمائة، يعني الغالبية العظمى من المكتتبين سددوا مستحقاتهم الشهرية، ماعدا 6 بالمائة، وهي تشكل حالات اجتماعية أغلبها راجع إلى عدم التسديد لمشاكل الورثة وإجراءاتها التي تأخذ الوقت، خاصة أن أزمة كوفيد قد أزمت الوضع.
وبالنسبة لنا أعذارهم مقبولة، أما الإشكال المطروح فهو مع مكتتبي سكنات برنامج عدل 2، فنسبة التحصيل وصلت 66.08 بالمائة، وهنا وقعنا في إشكال مع الذين يرفضون التسديد لأسباب غير مقبولة قانونا، لأننا ملزمون أمام البنك بتسديد الأقساط المالية بدلا من المكتتب، وهذا ما ألحق أضرارا بالمؤسسة التي كانت قد منحت فرصة لهؤلاء للتسديد عن طريق تسطير جداول زمنية، إلا أنهم لم يلتزموا بها، هنا كان لزاما اتخاذ إجراءات قانونية قد تنتهي بالطرد، وعلى إثرها كذلك تقرر أن لا يتعدى التسديد ثلاثة أشهر متتالية، وفي حال ما تعدى المكتتب هذه المدة يوجه له إعذاران في غضون 15يوما، عن طريق محضر قضائي.
وإذا لم يتم التجاوب معنا ستوجه القضية للعدالة مباشرة والتي تباشر بدورها إصدار أحكام الطرد في غضون 15 يوما كذلك بعد تاريخ آخر إعذار والعملية متوقفة حاليا، لأن القانون يمنع الطرد في فصل الشتاء لأسباب إنسانية واجتماعية وفي سنة 2022 تم طرد 12 ساكنا، أما باقي السنوات فتقدر بـ500 حالة.
وأود أن أقول هنا بأن هناك حالات استثنائية يمكن منحهم فرصة التسديد عن طريق جدول زمني وهناك حالات عجزنا عن حلها مثل حالة أم توفي زوجها ولم يكن يدفع الأقساط المالية الشهرية والزوجة ليس لديها مدخول وهنا لا يمكننا طرد العائلة إلى الشارع ونحن بصدد دراسة آليات التسوية في مثل حالات اجتماعية وأخرى مشابهة لها .

أين وصلت عمليات التسديد النهائي لثمن السكن والحصول على عقود الملكية؟
العملية جارية بوتيرة سريعة بالنسبة لسكنات عدل 1 لأنها تسير عن طريق إجراءات الرقمنة، حيث يمكن لأصحابها الدفع عن طريق النت والتي لا تستغرق إلا 15 يوما عوض مدة شهرين التي كانت تستغرقها عن طريق الإجراءات العادية وذلك بعد أن خصص لهم تطبيق خاص للدفع الإلكتروني. وبالنسبة لمكتتبي برنامج عدل 2 فعملية الرقمنة ستدخل حيز التنفيذ في غضون أيام قليلة فقط، لكن للأسف، فإن أغلب المكتتبين يرفضون تسلم عقود الملكية وذلك بسبب دخول قانون الضرائب على السكنات حيز الخدمة، حيث يلزم مالكي السكنات بدفع غرامة شهرية تقدر بقرابة 6000 دج، ولأسباب أخرى.
وقد وجهنا نداءات لأصحابها عبر صفحتنا في الفايسبوك للتقرب من المصالح المعنية لتسلم عقود الملكية النهائية، وأؤكد هنا أن هناك من يقول إن العقود لم تصل إلى أصحابها بسبب عدم تسوية الأراضي التي شيدت عليها السكنات، وهنا أؤكد أن الأمر غير صحيح، فكل مسائل الأرضية قد تمت تسويتها سنة 2017 وعدل لم يعد لديها أي إشكال من هذا النوع ولغاية اليوم تمت تسوية عقود الملكية بنسبة 60 بالمئة بالنسبة لسكنات برنامج عدل 1 المقدرة بـ55 ألف وحدة سكنية .

في حال بيع السكنات بعقود الملكية، فهل الأعباء تصبح على ذمة المالك الجديد أم تبقى على ذمة المكتتب الأصلي؟
طبعا بانتقال الملكية للشاري الجديد تنتقل معه كل الأعباء المالية الناجمة عن السكن ويصبح في نظر القانون المالك الجديد هو الملتزم بالتعامل مع شركتنا .
وليست “جاست إيمو” من فرضت هذا، بل قرار الملكية المشتركة رقم 14/99 هو من حدد هذا .

بالنسبة لمن قاموا بكراء سكناتهم أو تبادلوها مع غيرهم من السكنات ما مصيرهم قانونيا؟
نعم، هنا الحالات تقدر بالآلاف وهي عملية غير قانونية لأن القانون واضح، فكل من ثبتت عليهم قانونا بأنهم استأجروا السكنات سيتم طردهم بعد استرجاع عدل للسكنات، لأنها ملك لها، وهناك فرق تفتيش تقوم بمراقبة السكنات ومحضرون قضائيون يتنقلون إلى منازل عدل لتوثيق فعل الكراء والشيء نفسه بالنسبة للذين قاموا بتبادل السكنات فيما بينهم فيقدرون بالآلاف، فيتم استرجاعها من قبل وكالة عدل لأنها المالكة لها إلى غاية تسديد قيمتها من قبل المكتتب .

هل سكنات عدل قابلة للتوريث؟
نعم، هي تخضع لإجراءات الإرث، في حالة وفاة المكتتب قبل نقل الملكية فإن المنزل يرجع للورثة ويطلب إحضار الفريضة وتعيين وكيل عنهم أو التنازل لشخص لغرض تسوية وضعية السكن وتسديد الأعباء المالية تجاه “جاست ايمو” أو البنك، وقد سجلنا حالات نقل ملكية للورثة بشكل كبير في فترة كوفيد، حيث وصلت الحالات لـ30 حالة في اليوم، بسبب كثرة الوفيات وهناك قرابة 200 حالة نقل ملكية للورثة سنويا.
في الأخير، أود أن أنبه مكتتبينا الأعزاء بأن أي سلوكيات صادرة من الجيران مثل الضجيج أو شتم وسب وعدم احترام الجار، فإن الشركة ليست مسؤولة عنها ولا داعي لإرسال شكاوى لوكالاتنا والإصرار على تدخلنا، لأن ما يحدث داخل السكنات ليس من مسؤولياتنا، كما أن الأشغال التي يقوم بها المكتتب خارج العمارات، لاسيما تلك المتعلقة بالمساس بالشكل العام لواجهات العمارات والمساس بالأجزاء المشتركة ممنوع قانونا، ويعاقب عليها القانون.
وأما الأشغال التي تتم داخل السكنات فلا يجب أن تمس بالركائز الأساسية للسكن وهي المجاري أو مخارج الغازات السامة، فهي غير قابلة للتغيير بتاتا، لما لها من أضرار للمكتتب ولباقي الأجراء .